孙宏斌接不了恒大

2021-09-01 22:01 来源:华尔街见闻 原文链接:点击获取

四年前融创收购万达文旅的“摔杯”声犹在耳,老孙却不是那个老孙了。

在8月31日的融创中期业绩投资者会上,融创中国董事会主席孙宏斌突然换了个画风,异常低调,绝口不提收并购,“安全”倒成了他一直挂在嘴边的词。

一个摆在面前的现实是,在三道红线颠覆了房地产的底层逻辑、房企的生存和发展准则后,如何“活下去、活得好”?毕竟,这是个连万科、金地这样的好学生,业绩也会下滑的时代。

孙宏斌希望,融创能够首先变为一家安全的公司。为此,在上半年的激进拿地之后,融创转向了防守,会收缩拿地比例,甚至称“并购市场已经消失了”。

这话非常让人意外。要知道,这可是前几年花了2000多亿的“并购王”老孙,万达、泛海、联想的地产资产,都被他拿下。但现在,他应该不会去染指恒大了。

只有在提到三道红线的时候,那个凡尔赛的他才会一闪而过,“这不是很难的指标”。

规模尾声

和所有受到三道红线约束的房企一样,上半年的融创,也在努力让自己变成一个好学生。

但从报表来看,老孙仍未放弃原来的思路和路径,上半年融创的重心仍在规模增长上。上半年融创实现合同销售金额约3207.6亿元,同比增长约64.3%,虽排第四,但增速远远高于前三家。

过去几年加满了杠杆的融创,上半年仍然大手笔拿地,这使得去年大施财技连降两档之后,融创的降档之路明显慢了下来。

中报显示,融创净负债率约为86.6%,较去年年底下降9.4个百分点,非受限现金短债比则微升0.03,至1.11。唯一一项未满足要求的,是剔除预收账款后的资产负债率,较去年年底下降了2.3个百分点,至76%。

细看之下,非控股权益的增加,成为融创净负债率下降的主要助力。在过去半年里,净负债率增厚了不少分母,做大了“权益”。

报告期内,融创的权益总额从1778.30亿元,增长了17.15%至2083.31亿元。这大多来自非控股权益的增加,期内,该项较去年年底大增277.41亿元,至799.44亿元。

这部分则与融创上半年拿地动作密切相关,通过与合作伙伴合作,融创上半年在公开市场的拿地动作不小。财报显示,截至期末,融创新增权益土地储备约1708万平方米,新增权益货值约2135亿元,62%为公开市场拿地,24%为收并购拿地,14%为产业合作等方式获取。

正如孙宏斌在5月份的股东大会上所解释的,虽然拿地数额看上去比较多,但很多项目都有合作伙伴,实际上融创需要投入的资金并不多。像杭州的4块地,融创的权益比为52.5%,实际出资一半。

与此同时,净负债率的分子项却变化不大,也就是现金流和债务的变化幅度不大。

现金流方面,融创的非受限资金从去年年底的987.1亿元,微增至期末的1011.0亿元。其中,经营业务净流入117.2亿元,投资业务净流出328.9亿元,以及融资业务净流入235.7亿元。

简而概之,融创上半年卖房买地部分现金流为正,但同时进行了大量并购流出不少资金,靠着频繁发债等融资活动,才让现金流保持正增长。

同时,融创总体债务基本持平。期内,融创借贷总额约为3035.3亿元,较2020年末的3034.3亿元微增。

从上半年融创在公开市场的融资情况看,其发债还是颇为顺利,但在7月16日时,融创还将“16融创07”公司债券2021年票面利率从4.00%上调至6.80%,这对融创这样报表中还有三千多亿债务的房企而言,并不是个好的信号。

上半年,融创的融资成本为8%,明显高于其他稳健型头部房企的3.6%-5%。比如中海的融资成本仅为3.6%,万科的融资成本为4.27%。

总体来说,从中期财报中仍然可以窥见那个极速奔跑的老孙,他在规模增长和满足三道红线之间,一直努力试图平衡,但这让融创的负债总额并无减少,负债率高、融资成本高以及盈利能力弱的问题,仍然存在。

安全边界

转折出现在二季度。

集中供地之后,融创的拿地销售权益占比,升到了38%,到达临界点;与此同时,同行们也出现了点状爆雷,一时间行业风声鹤唳。

8月31日,与上次投资者会不到半年时间,穿着白衬衣的老孙看似随意,心情却没那么轻松,金句少了许多,判断也明显悲观了。

3月份还说房地产市场将达到20万亿、会出现三家万亿房企,到了这次业绩会上,孙宏斌纠正了自己,“这个数字目前看可能不是很乐观,如果市场再有调整,会到14万亿、15万亿的水平。”

他认为,上半年市场比较好,下半年压力大,今年的市场特别像2018年。2018年也是下半年资金紧,压力大,所以今年下半年市场会很惨烈。

由于国家政策坚决遏制大家对房价上涨的预期,加上经济压力大购买力会受影响,有些企业会有压力,不排除会出现降价。

在这样的政策和市场背景下,孙宏斌和管理层们,对规模显然已不那么在意,他们希望变得“安全”。

孙宏斌意识到,他之前还是太乐观了。他决定,“要给自己留出安全的边界”,这可以细化为具体的指标:三年内融资成本降到5%,信用评级达到投资级。

如果三年目标得以实现,融创也将能摆脱激进的标签,成为一家稳健型的房企。只不过,融创要切实降负债率、负债规模,进而降融资成本。

“规模逻辑”至此被彻底推翻,为了降融资成本,规模也可以做出让步。“如果还是过去有多少钱拿多少地的思维,那实现降成本是不太可能的”。

财报显示,上半年融创整体的权益拿地销售比约38%,而截至6月末,融创连续12个月累计权益拿地销售比约为28.5%。

随着下半年市场预期走弱,孙宏斌在拿地方面提出了一个相对保守的指标:将拿地权益指标控制在20%以内,全年控制在30%以内,以后也都控制在30%。

按照三道红线的配套要求,收并购也是算在拿地支出的。过去几年,融创正是通过大规模的收并购,才在短短几年时间内,将规模从几十名外提升到第四,而今这种方式行不通了。

在业绩会现场,最让投资者关心的是,随着上半年越来越多的房企暴雷,过去的那个狂人老孙,是否会去“扫货”。

在蓝光爆雷的那个月,市场中飘散着融创将要收购的声音;在恒大的引战投传闻中,投资者也期望老孙再次出手。

孙宏斌最后的回答让提问者们大失所望。他认为,房企都有负债总额的限制,导致“目前并购市场已经消失了”。

他解释说,“凡是出现问题的公司都有大量存量债,你并购了以后就接过了它的存量债,这样负债规模就有可能超标,政策对负债的上限提出了要求。”

“如果并购500亿 但有1000亿债,你消化不了的”,孙宏斌说,三道红线对收并购的影响是中性的,但负债上限的存在,让大型并购很难做。

“这几年要控制现金流、控制负债率,但从来没说要控制负债规模,没有说拿地这么少。”孙宏斌说,这是因为稳房价、稳地价的政策,要求房企必须把负债率降下来,把负债规模降下来,把融资成本降下来。

新的时代

在孙宏斌看来,未来要做到“更安全”有三个维度:第一,符合政策,符合导向;第二,别人认为你安全,也就是达标三道红线,利息低、评级提高;第三,自己真的是安全的。

“(满足)三条全绿也不一定就是没有风险的,”孙宏斌说。

沿着老孙的“安全”思路,融创执行董事、行政总裁汪孟德说,今后融创在经营上要以盈利规模为核心,同时建立抵御各方面风险的能力。

这并不是一个容易的问题。2021年中期,融创实现营业收入约958.2亿元,同比增长约23.9%,毛利约199.8亿元,同比增长约12.5%,而最关键的核心净利润,仅同比增长约0.8%,至131.5亿元。

也就是说,融创靠着规模的快速增长,才勉强让自身的核心净利润没有同比下滑。

往后,融创要提升利润,除了规模有一定的增长,还要拓展新业务比如文旅的盈利,这更难。

很难想象,眼前这个防守型的老孙,是那个两年前还说着“买万达文旅花了400多亿,已卖出1600亿”的老孙。

2017年那次著名的对万达文旅的收购,令融创获得了6000多万平方米的可售面积,土地储备达到惊人的2.18亿平方米,仅次于恒大、碧桂园和绿地。

之后,他又接连花137亿从柳传志手里买下融科置地,125亿买下卢志强的泛海在北京、上海最好的两块地。

2019年11月27日,融创以约153亿从云南城投集团手中,收购环球世纪及时代环球51%股权;今年6月,融创花90多亿买了广西彰泰,这是孙宏斌最后一次高光的收购动作。

“8年加起来也就买了2000亿,但8年我能卖2万亿”,两年前,他在收购环球世纪的发布会上说。

如今,泰禾、蓝光、恒大们还在苦苦等着“救援”,但过去总是乐于扮演“白衣武士”的融创,已收了手。

别说融创,就连资金充裕的稳健型央企们,也慎对收并购。在前几天的华润置地业绩会上,总裁李欣说,“华润不会在收并购方面冒进,而是稳中有为,主要方向是项目端的收并购”。

曾经,依靠放大杠杆和收并购,融创是过去七八年房地产最大的黑马,市场也期许它是未来老大的主要竞争者,但现在,这匹狂奔的烈马被勒住了缰绳,老孙被迫放慢了脚步。

一个时代,真的结束了。一个时代,又开始了。

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